老年养护院可行性研究报告

 项目定位

1、业态定位

老年养护中心+康复保健+生态园林的综合型老年养护项目。

2、功能定位

老年养护、老年康复指导培训、文娱、健身、餐饮等配套服务。

3、客层定位

有经济实力的离退休教师、干部老人群体；为父母购买用来养老的金领、白领人士。

目    录

第 一 章 项目总论 1
1.1 项目概况 1
1.2 编制依据、原则及范围 3
1.3 项目提出缘由 5
1.4 主要经济技术指标 6
1.5 研究结论 7
第二章 项目建设背景及必要性 9
2.1 项目建设背景 9
2.2 项目建设必要性 13
2.3 项目建设可行性 16
第三章 项目市场分析 19
3.1 养老行业市场容量 19
3.2 养老行业市场分析 20
3.3 养老市场环境分析 23
3.4 养老行业态势分析 25
3.5 养老行业发展趋势 26
第四章 项目选址及建设条件 28
4.1 项目选址 28
4.2 项目区域概况 28
4.3 项目建设条件 33
4.4 选址评价 34
第五章 项目建设方案 35
5.1 总平面设计 35
5.2 建筑设计 36
5.3 结构设计 43
5.4 给排水设计 45
5.5 电气设计 49
5.6 通风设计 54
5.7 绿化设计 56
第六章 消防专篇 59
6.1 设计依据 59
6.2 建筑消防设计 59
6.3 结构消防设计 60
6.4 给排水消防设计 60
6.5 电气消防设计 61
6.6 防排烟设计 64
6.7 消防抗震设计 65
第七章 环境影响评价 67
7.1 设计依据 67
7.2 评价原则 67
7.3 项目建设期环境影响分析 67
7.4 项目运营期环境影响分析 70
7.5 环境影响评价 75
第八章 节能方案 76
8.1 采用标准和节能规范 76
8.2 建设项目能源消耗种类和数量分析 76
8.3 节能措施 77
8.4 节能分析结论 84
第九章 劳动安全卫生 85
9.1 设计依据 85
9.2 劳动安全卫生设计 85
第十章 企业组织与劳动定员 94
10.1 企业组织 94
10.2 工作制度 94
10.3 劳动定员 94
10.4 人员来源及培训 95
10.5 部门管理制度 95
第十一章 项目管理与招标采购 98
11.1 项目建设期管理 98
11.2 项目招标采购方式和内容 101
第十二章 投资估算与资金筹措 105
12.1 编制依据 105
12.2 编制方法 105
12.3 编制范围 105
12.4 投资估算 107
12.5 资金筹措 107
12.6 资金管理和使用 107
第十三章 财务分析与评价 108
13.1 财务分析依据 108
13.2 建设进度及计算期 108
13.3 营业收入及税金 108
13.4 经营成本估算 109
13.5 财务评价指标 110
13.6 财务分析结论 112
第十四章 项目风险分析及防范措施 113
14.1 风险分析及对策 113
14.2 风险程度分析 117
14.3 风险等级及结论 118
第十五章 结论与建议 119
15.1 结论 119
15.2 建议 120
附表 121
建设投资估算表 121
项目主要设备一览表 124
营业收入估算表 125
经营成本估算表 126
折旧摊销费用估算表 129
营业收入、附加税金和增值税估算表 132
利润与利润分配表 134

现金流量表 136

第 一 章 项目总论

1.1 项目概况

1.1.1 项目名称

**县**老年养护院

1.1.2 建设性质

新建

1.1.3 项目单位

**

1.1.4 建设地点

**

1.1.5 建设规模及内容

项目总用地面积20800㎡（折合31.32亩），规划总建筑面积16500㎡（其中健康管理中心建筑面积3000㎡、老年护理楼建筑面积13500㎡），计容总建筑面积16500㎡，规划床位数500张（含护理床450张、普通床50张），建筑基底面积5500㎡，绿化面积6264㎡，道路面积2088㎡，建筑密度26.34%，容积率0.79，绿地率30.00%，配套地上停车位48个。

项目拟建健康管理中心建筑面积3000㎡，建筑结构类型为框架结构，建设层数为地上3层，建设栋数为1栋。健康管理中心呈回字形布房，1层布置有接待服务厅、入住登记室、总值班室以及行政办公用房、设备用房等，2层布置有健康咨询室、化验室、心电图室、B超室、抢救室、康复用房、保健用房、挂号收费、医保结算、药房、临终关怀室等，3层布置有心理咨询室、社会工作室、多功能厅、娱乐用房等。

项目拟建老年护理楼建筑面积13500㎡，建筑结构类型为框架结构，建设层数为地上3层，建设栋数为3栋。老年护理楼呈南北朝向“一”字形布房，1层布置有食堂、餐厅、理发间、公共卫生间、公共浴室、库房等附属用房，2层至3层布置有养老居室（含单人间、双人间、三人间等三种房型，各房型使用面积分别不小于10㎡、14㎡、18㎡，全部配置紧急呼叫设备和独立卫生间）、起居厅、公共文娱与健身区域、公共卫生间等。老年护理楼共布置500张床位的养老居室，2层至3层每层分别布置250张床位的养老居室。

项目同时建设有无障碍设施、强弱电、暖通、给排水、消防、环保等相关的附属配套设施工程，并购置生活护理设备、医疗设备、康复设备、交通工具等必要的运营设备。

1.1.6 建设周期规划

项目总建设周期12个月，其中2023年4-6月为前期准备阶段，准备期3个月；2023年7月-2024年3月为施工阶段，施工期9个月。

1.1.7 项目定位

1、业态定位

老年养护中心+康复保健+生态园林的综合型老年养护项目。

2、功能定位

老年养护、老年康复指导培训、文娱、健身、餐饮等配套服务。

3、客层定位

有经济实力的离退休教师、干部老人群体；为父母购买用来养老的金领、白领人士。

1.1.8 项目总投资及资金来源

项目总投资5000.00万元，其中包括建筑工程费用3335.96万元、安装工程费用637.01万元、设备及工器具购置费用570.00万元、工程建设其他费用319.29万元以及铺底流动资金137.74万元。

项目建设所需资金5000.00万元，全部由项目单位自筹取得。

项目投资估算与资金筹措表
人民币单位：万元
序号	项目	数量	占比
1	项目总投资	5000.00	100.00%
1.1	建筑工程费用	**	**
1.2	安装工程费用	**	**
1.3	设备及工器具购置费用	**	**
1.4	工程建设其他费用	**	**
1.5	铺底流动资金	**	**
2	资金筹措	5000.00	100.00%
2.1	项目单位自筹	5000.00	100.00%

1.2 编制依据、原则及范围

1.2.1 编制依据

1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》；

2、《“健康中国2030”规划纲要》；

3、《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》；

4、《“十四五”积极应对人口老龄化工程和托育建设实施方案》；

5、《**省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》；

6、《**省“十四五”养老服务体系建设规划》；

7、《**省人民政府办公厅关于加快推进养老服务高质量发展的实施意见》；

8、《**市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五远景目标纲要》；

9、《**市养老服务体系建设“十四五”规划》；

10、《**市人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》；

11、《**县国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五远景目标纲要》；

12、《**省建设用地指标》（2018）；

13、《老年人照料设施建筑设计标准》（JGJ450-2018）；

14、《养老机构岗位设置及人员配备规范》（MZ/T 187-2021）；

15、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

16、《投资项目可行性研究指南》；

17、项目单位提供的有关资料及相关数据；

18、**县的有关法规、政策、各种收费标准的规定，项目建设的地方经济及市场价格指标。

1.2.2 编制原则

1、本着实事求是的原则，分析论证**县**老年养护院的实施条件、经济和工程技术方案的可行性；

2、优化**县**老年养护院工程方案，为项目实现高起点规划、高标准建设、高水平管理和节约工程费用提供条件，使工程方案具有可操作性，不仅能满足目前需求，还要预留今后的发展空间；

3、坚持客观、公正、科学工作态度，项目力求做到数据准确、内容完整、重点突出、结论科学。在调查研究基础上，严格按照客观实际进行评价分析，以保证项目可行性研究报告客观性、公正性和科学性。

1.2.3 编制范围

项目可行性研究涉及的主要内容包括：项目建设背景及必要性、项目选址及建设条件、项目市场分析、项目建设方案、消防专篇、环境影响评价、节能方案、劳动安全卫生、企业组织与劳动定员、项目管理与招标采购、投资估算与资金筹措、财务分析与评价、风险分析及防范措施等，提出可行性研究结论意见，为相关主管部门提供决策依据。

1.3 项目提出缘由

《**市人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见》指出，到2018年，全市养老床位达到每千名老年人40张，力争到2020年全市养老床位达到每千名老年人50张，全市养老服务体系基本建立。

1.4 主要经济技术指标

经测算，项目建设完成后主要经济技术指标如下表所示。

主要经济技术指标表
序号	指标名称	单位	指标	备注
1	主要建设内容
1.1	健康管理中心	平方米	**
1.2	老年护理楼	平方米	**
2	床位数量	张	**
2.1	护理床	张	**
2.2	普通床	张	**
3	劳动定员	人	**
3.1	护理人员	人	**
3.2	其他工作人员	人	**
4	项目总投资	万元	5000.00
4.1	建筑工程费用	万元	**
4.2	安装工程费用	万元	**
4.3	设备及工器具购置费用	万元	**
4.4	工程建设其他费用	万元	**
4.5	铺底流动资金	万元	**
5	达产年营业收入	万元	**
6	达产年总成本	万元	**
7	达产年缴纳增值税及附加	万元	**
8	达产年利润总额	万元	**
9	达产年缴纳所得税	万元	**
10	达产年净利润	万元	**
11	财务评价指标
11.1	财务内部收益率	%	**	税前
			**	税后
11.2	投资回收期	年	7.37	税前
			8.53	税后
11.3	达产年投资利税率	%	**
11.4	达产年投资利润率	%	**
11.5	盈亏平衡点	%	48.61%

1.5 研究结论